Erfpacht: wat is het en waar moet je op letten?

Je hebt een leuke woning gevonden en dan staat er ineens: ‘woning op erfpacht’. Wat betekent dat precies? En is een woning op erfpacht wel een verstandige aankoop?

Als makelaar krijgen we vaker vragen over erfpacht; gelukkig is het minder ingewikkeld dan het misschien klinkt. Het belangrijkste is dat je weet wat je koopt, welke afspraken gelden en welke kosten daarbij horen.

Wat is erfpacht?

Bij erfpacht koop je wel de woning, maar niet de grond waar deze op staat. De grond blijft eigendom van een gemeente of (soms) een andere grondeigenaar. Jij krijgt het recht om de grond te gebruiken. Voor dat gebruik betaal je een vergoeding: de canon. Die betaal je bijvoorbeeld jaarlijks of periodiek. Soms is de canon voor een bepaalde periode of zelfs volledig afgekocht of krijg je de mogelijkheid om dit tegelijk met het kopen van de woning af te kopen.

Dat klinkt misschien vreemd, maar erfpacht is in Nederland helemaal niet uitzonderlijk. Vooral in steden (zoals Alkmaar en Amsterdam) komt het regelmatig voor. Gemeenten gebruiken erfpacht onder andere om invloed te houden op het
gebruik en de ontwikkeling van grond.

Belangrijk om te weten: niet iedere erfpachtregeling is hetzelfde, de voorwaarden kunnen behoorlijk verschillen. Daarom kijken wij als makelaar altijd verder dan alleen de vraag of een woning ‘op erfpacht’ staat. Samen checken we of een woning met erfpacht en de bijbehorende voorwaarden misschien toch gunstig voor je kunnen uitpakken.

Invloed erfpacht op je hypotheek

Een woning op erfpacht kan gewoon financierbaar zijn, maar er komt wel wat meer bij kijken dan wanneer je een huis zonder erfpacht koopt. Wat je mogelijkheden zijn voor een hypotheek is vooral afhankelijk van de erfpachtsituatie en de bijbehorende
voorwaarden. Heb je bijvoorbeeld de canon afgekocht of moet je elk jaar erfpachtcanon betalen? In dat laatste geval kun je ongeveer 20 keer het jaarlijkse bedrag minder lenen dan normaal. Het is daarom verstandig om de erfpachtvoorwaarden al vroeg in het aankoopproces door een hypotheekadviseur te laten beoordelen zodat je niet voor nare verrassingen komt te staan. Bij De Hypotheker helpen ze je hier graag verder mee.

Voordelen van erfpacht

Een woning op erfpacht kan aantrekkelijk zijn omdat het de kosten van een koopwoning anders verdeelt. De grootste voordelen van erfpacht zijn dan ook:

1. Een lagere aankoopprijs. Omdat je de grond niet koopt, zijn woningen op erfpacht goedkoper dan een vergelijkbare woning met eigen grond. Dat kan interessant zijn als je een bepaald budget hebt.
2. Canon kan zijn afgekocht. Is de canon afgekocht? Dan heb je mogelijk geen periodieke erfpachtkosten. Dat kan de financiële situatie een stuk overzichtelijker maken.

Nadelen van erfpacht

Er zijn ook aandachtspunten bij het kopen van een woning met erfpacht. De grootste nadelen zijn:

1. Canon is niet afgekocht. Het belangrijkste aandachtspunt bij erfpacht is de canon. Dit is een extra woonlast bovenop je hypotheek en andere vaste lasten. Daarnaast kan de canon bij bepaalde regelingen in de toekomst worden aangepast. Deze datum staat vaak al bij de verkoop aangegeven, zodat je niet later voor een verrassing komt te staan.
2. Beperkende voorwaarden. Ook de erfpachtvoorwaarden zelf zijn belangrijk. Daarin kunnen bijvoorbeeld regels staan over verbouwen, verhuur of verkoop. Wil je een woning flink verbouwen of misschien later verhuren? Controleer dan vooraf of dat is toegestaan.

Ons advies over erfpacht

Ons advies als makelaar: laat het woord erfpacht je niet meteen afschrikken. Het is geen automatische rode vlag. Het gaat vooral om de voorwaarden en de totale kosten.

Kijk daarom niet alleen naar de vraagprijs, maar naar het complete financiële plaatje. Hoe hoog is de canon? Is deze afgekocht? Kan de canon veranderen? Hoe lang loopt het erfpachtrecht? En passen de voorwaarden bij jouw plannen? Een woning op erfpacht kan dus prima een goede aankoop zijn, zolang je maar weet waar je aan begint. Overleg daarom altijd met een aankoopmakelaar en een hypotheekadviseur voor je een bod uitbrengt op een woning met erfpacht.